八十亩地，位置在三期核心，挨着高铁站规划用地，挨着物流园。赵长河把这块地给她，是对她物流园审批的奖赏，是对她忠诚的托付。
但这块地不全是她的，马德胜出钱，占小头，优先回本。她出资格加小部分现金，占大头，操盘，扛风险。
现在，她要把这块地变成钱。
晚上，素筠在织毛衣，沈鸢坐在折叠桌前，摊开笔记本，开始算账。素筠头也没抬，针线在指尖穿梭，一针一针。
“姐，你说这块地，我是卖还是开发？”
素筠的手停了一下。“你问我？我又不懂你的想法，高风险高收益，低风险低收益。”
八十亩商业用地，按玄羽现在的行情，一亩至少八十万。六千四百万。如果现在出手，扣除税费，净赚五千万左右。她和马德胜按五十一比四十九分，她能拿到两千五百万左右。
但如果开发呢？她拿起笔，在纸上画了一个草图。八十亩，容积率按2.0算，可建面积十万平方米以上。建什么？商业综合体？住宅？写字楼？玄羽的消费水平撑得起多大的商业体？她不知道。她不懂房地产，但她可以找专家。
她拿起手机，给赵磊发了一条消息。“赵磊，你认识做商业地产的人吗？帮我找几个懂行的，我想请教一下。”
赵磊秒回：“你又要搞什么？”
“八十亩地。想开发。”
“你疯了？你懂开发吗？”
“不懂。所以让你找人教我。”
赵磊沉默了一会儿，发来一个名字和电话。“这个人叫老周，在江城做了十几年商业地产，现在半退休。你打电话给他，就说我介绍的。他脾气臭，但本事有。”
沈鸢看着那个号码，没有立刻拨。她先在网上搜了老周的资料，又翻了几篇关于商业地产开发的入门文章，把容积率、建安成本、资金周转这些基本概念搞清楚，才拨了过去。
电话响了三声，接通了。那头的声音沙哑，带着一点不耐烦。“谁？”
“周总您好，我是赵磊的朋友，想请教您一些商业地产的事。”
“赵磊的朋友？”那头顿了一下，“说吧，什么事？”
“我在北方有一个八十亩的商业用地，想开发。但我没做过，想请您指点一下。”
那头沉默了几秒。“八十亩？在哪个城市？”
“玄羽县。刚撤县设市，正在发展。”
“没听说过。”老周的语气很直接，“八十亩的商业用地，体量不小。你手上有多少钱？”
沈鸢想了想。“几千万。”
那头又沉默了。这次沉默的时间更长。
“几千万就想开发八十亩商业用地？小姑娘，你知不知道建安成本一平米多少钱？你知不知道商业地产的资金周转周期多长？你知不知道县城里的平均商业体空置率多高？”
沈鸢没有说话。她在听，这不是让她回答。
“我告诉你，八十亩地，按容积率2.0算，建面十万平米以上。建安成本一平米至少两千，光盖楼就要两个亿。加上土地成本、税费、营销费用，没有三四个亿，你连地基都打不完。”
沈鸢的手指在桌面上轻轻敲了一下。三四个亿。她只有几千万。差了一个数量级。
“周总，那您觉得我应该怎么做？”
老周在电话那头点了根烟，吸了一口，吐出来。“两个办法。第一，找合伙人。你出地，他出钱，利润按比例分。第二，找银行。把地抵押了，贷款出来，但银行不会给你贷满，你至少还得再找两个亿的缺口。”
沈鸢把这两条记在笔记本上。
“还有。操盘的人，能多拿一成。”老周的语气很平，“你出地，又操盘，拿四成。对方出钱，拿六成。这是行价。”
“周总，谢谢您。改天我去江城，请您吃饭。”
“吃饭就不用了。你是赵磊的朋友，我卖他个面子。”老周顿了顿，“但有一条，你这块地，如果自己没把握，不如卖了。拿了钱去做你懂的事。商业地产这碗水，比你想象的深。”
“我知道了。谢谢周总。”
————————————————————
她需要请示赵长河，她的君主、上司，情妇身份的所有者，做主的人。马德胜的意见不重要，土老板已经不配上桌吃饭了。
设计师回去后，花了两周时间做了一版概念方案。商业综合体，六万平米，其中商业四万，住宅两万。总投资估算四亿。沈鸢把方案看了三遍，把不懂的地方圈出来，给老周打电话。老周看了方案，说了一句：“纸上谈兵。但你敢干，就可以试试。”
沈鸢拿着方案，去找了赵长河。
那天下午，沈鸢准时出现在市委大楼。老宋在楼梯口等她，看到她手里拿着一个厚厚的文件夹，多看了一眼，没说什么。赵长河的办公室门开着，沈鸢走进去的时候，他正坐在办公桌后面看文件。看到她，指了指对面的椅子。
“坐。什么事？”
沈鸢坐下来，把文件夹放在桌上，没有打开。“赵市长，三期边上那块八十亩的地，我想开发。这是初步方案，请您过目。”
“拿来看看。”
沈鸢打开文件夹，把方案双手递过去。赵长河接过去，一页一页地翻。他不说话，沈鸢也不催。办公室里很安静，只有翻纸的声音。翻到最后一页，赵长河把方案合上，放在桌上，看着她。
“商业综合体，六万平米，投资四亿。你手里有多少钱？”
“几千万，差三四个亿。”
赵长河的手指在桌面上轻轻敲了两下。“差三四个亿，你跟我说要开发？”
“钱的事，我会想办法。”沈鸢的语气很平，“赵市长，这块地如果只是卖，太亏了。三期消息一出来，地价翻一倍，我净赚几千万。但几千万，不够。做不成——”她停了一下，“做不成，我把地卖了，把房子卖了，把公司卖了。还不上银行的钱，我就从头再来。”
赵长河看着她，没有说话。
“赵市长，我不是一时冲动。我算过了。这个项目，我有七成把握。”
“七成？”赵长河端起茶杯，没有喝，又放下了。
“市场风险。政策风险。施工风险。”沈鸢，“赵市长，我不是神仙。我不能保证百分之百成功。”
赵长河站起来，走到窗前，背对着她。窗外的阳光照进来，落在他的肩膀上。沈鸢坐在沙发上，没有动。他不是在看风景，是在想怎么开口。
“沈鸢，我跟你说句实话。”他的声音从窗前传过来，不大，但每个字都很清楚，“这个项目，你做不成的话，我保不住你。”
沈鸢的手指在桌面下微微收紧。
赵长河转过身，看着她。“你明白我的意思吗？”
“明白。”
“你明白什么？”
“明白您不是不想保我，是保不了。项目太大了，出了事，谁也兜不住。”
赵长河看着她，看了很久。然后他走回来，在沙发上坐下，和她面对面。
“沈鸢，你跟我说实话。万一亏了，你怎么办？”
沈鸢沉默了几秒。“赵市长，我在江城的时候，金雀的包房里，什么都没有。后来到了玄羽，从食堂做起，一步一步走到今天。我不是没输过。我输得起。”
赵长河的目光动了一下。
“但我不想输。”沈鸢的声音不大，但每个字都很重，“赵市长，我回江城的路，只有这一条。不拼，永远回不去。拼了，输了，我认。但不拼，我不甘心。”
窗外的阳光从云层后面钻出来，落在两个人中间的地板上，亮亮的，像一条河。
“你下定决心了？”他问。
“下定了。”
赵长河点了点头。“行。你去做吧。钱的事，你自己想办法。但有一条，”他看着她，目光里有担忧，有无奈，有一种说不清的复杂，“万一赌输了，你就离开玄羽。别让人找到你。我保不住你，但你可以自己保自己。”
沈鸢的眼眶红了。她没有让眼泪掉下来。
“赵市长，我不会输。”
“别说大话。”赵长河的声音低了下去，“去吧。我等你的消息，我在你身后。别忘了思危思退思变。”
