三月末藤原发来一个压缩包，解压后，里面是十几个PDF文件，文件名全是字母缩写，什么“NBF”“JRE”“DJR”“KRR”，看起来像一串毫无意义的乱码。唯一能看懂的是一份标题写着《J-REIT入门》的文档，封面用铅笔写了三个字：“看这个。”
我打开那份入门文档，第一页写着全称——日本不动产投资信托。再往下翻，是一张表格，列了东京证券交易所上市的所有J-REIT，按行业分类：办公楼、住宅、商业设施、物流设施、酒店、综合用途。
“这是什么？”我发了条消息问。
回复来得很快：“你买的燃气公司和水电股，赚的是公司利润的分红。REITs赚的是房租。逻辑相似，但底层资产不一样。”
我继续往下看。产权类REITs的运作方式很简单：一群人把钱凑在一起，成立一个基金，去买楼。写字楼、公寓、商场、仓库，什么都行。这些楼租出去，收来的租金扣掉管理费和维修费之后，九成以上必须分给投资者。法律规定的，不分成违法。
换句话说，买REITs的人，就是在当包租公包租婆，只不过收租的不是你，是一个专业的资产管理团队。你不用半夜起来修马桶，也不用跟租客吵架，每年分几次钱到账户里就行。
我把这段反复读了两遍。当包租婆。这句话让我想起外婆以前说过的一句话：“一铺养三代。”她那时候说的是老家街角那间小杂货铺，房东是个老太太，靠收租养大了三个孩子。
但外婆没买过铺子，她只是租别人的。
我继续翻文档。产权类REITs和债券最大的区别在于，债券到期还本付息，本金不变。但REITs持有的楼会升值或贬值，所以它的价格会波动。房租也会涨或跌，所以分红也会变。不过和股票比起来，REITs的波动又小得多，因为它的底层资产是实实在在的房子，而且法律规定必须把绝大部分利润分掉，管理层想乱花钱也没得花。
“为什么之前不给我看这个？”我发消息问。
“先把股息股吃透，再学REITs。”藤原树回，“两个逻辑不一样。股息股看的是公司经营，REITs看的是物业管理。你得先学会看财报，再看懂物业运营报告，顺序不能乱。”
我盯着屏幕看了一会儿，打了一行字：“你是在夸我学得快吗？”
“我在说你终于可以看懂了。”
三月最后一天，我把攒到五万的本金整理好，写了一封简短的操作总结发给藤原树。他回了一个句号，然后又发来一条：“明天去图书馆，带电脑。”
四月一号，新学期第一天。我升入国中三年级最后一个学期。教室换了，在二楼东侧，窗户对着操场边的樱花树。樱花刚开，粉白色的花瓣被风吹得满地都是。
放学后我去了图书馆。藤原树坐在靠窗的老位置，面前还是那台笔记本电脑。他穿了一件浅灰色的薄毛衣，没穿校服，看起来比之前老成了一点。大学开学还有几天，但他提前回了东京。
“坐。”他把电脑屏幕转过来。
上面是一个新的Excel表格，左边一列是股票持仓，右边多了一个新标签页，写着“REITs观察池”。里面列了六只REITs，分属办公、住宅、物流和商业四个类别。每只后面标注了当前价格、每单位分红、分红频率、出租率、物业数量和杠杆率。
“我筛选过了。”他的手指点在表格上，“这六只的底层资产都在东京和大阪核心区，出租率百分之九十七以上，杠杆率不超过百分之四十五。你可以先从住宅类开始看，逻辑最简单。”
“住宅类？”
“租给个人住的房子。租约通常两年一签，到期自动续。租客搬走的概率比办公楼低，因为搬家成本高。收入稳定，分红也稳定。”他翻到住宅类那只REIT的页面，“这只，去年每单位分红三千四百円，按现在的价格算，分红率百分之四点一。”
我算了算。如果买十万円，一年分红四千一。和燃气股差不多，但比燃气股多了一个东西——楼下那栋楼本身可能升值。
“房价涨了，REIT的价格也会涨？”我问。
“会，但不完全同步。”他推了推眼镜，“REIT的价格受利率影响更大。利率低的时候，REIT分红相对有吸引力，价格会涨。利率涨的时候，REIT价格会跌，因为债券收益率上去了，REIT的分红相比之下就没那么香了。”
“所以它其实是个‘股债混合体’。”
他看了我一眼，嘴角动了一下。“你进步了。”
我低头继续看表格。六只REIT里有一只物流设施类的，底层资产是东京湾区的几个仓库。藤原树在旁边备注了一行字：“电商渗透率上升，仓储需求长期增长。但短期受贸易波动影响，物流租约通常五到十年，稳定性比办公楼好。”
“物流类为什么放这么后面？”我问。
“波动比住宅大。”他说，“你先看最稳的，再看波动的。和之前一样。”
我把六只全部看了一遍，注意到一个共同点。每只REIT的年度报告里都有一个栏目叫“物业运营状况”，里面写着每栋楼的地址、建成时间、建筑面积、出租率、每月租金、租约到期时间。密密麻麻的，像一本账本。
“这些数据都要看？”
“看关键的。”他把页面往下翻，“出租率变动超过一个百分点就要注意，租金单价连续两个季度下滑就要警惕。还有，物业的房龄超过二十年，要看看有没有翻新计划。老楼如果不翻新，租客会跑。”
我拿笔记了几条。窗外樱花树的影子被夕阳拉长，落在图书馆的地板上，一片一片的粉色光斑随着风晃来晃去。
“藤原。”
“嗯？”
“你大学读什么专业？”
他停了一下。“经济。但主要修金融课程。”
“你以后想做投资？”
“想。”他把电脑合上，“但我父亲说，先做几年实业，知道钱是怎么赚出来的，再去做投资。不然只会看数字，不知道数字背后的人在干什么。”
“所以你打算去实业？”
“还没想好。”他看了我一眼，“你呢？明年考高中，想好了吗？”
我点了点头。“圣白百合高等部。直升。”
“我知道。”他说，“你成绩够。但高等部是寄宿制，你住校之后，那个饮料摊就不能做了。”
我愣了一下。这个问题我其实想过，但没跟他说过。高等部确实要求住校，走读生名额极少，申请流程复杂，需要特殊理由。舅舅的情况可以作为理由写进申请书，但不一定能批。
“到时候再说。”我把笔记合上，“先把眼前的事做完。五万本金，你打算怎么配？”
藤原树把电脑重新打开，翻到一张新表格。“三成底仓，高股息股加REITs，各一半。剩下七成，我做波段。盈利用来加底仓。”
“REITs买哪只？”
“住宅类那两只，各一半。”他顿了一下，“但有个问题。”
“什么？”
“买REITs需要开通专门账户，手续比买股票麻烦一点。你未成年，需要监护人同意。”
“舅舅可以签。”
“嗯。”他把电脑收进包里，站起来，“明天我陪你去证券公司办手续。顺便——我父亲让我把这个给你。”
他从书包里拿出一个牛皮纸信封，比上次那个厚。我接过来，抽出里面的东西。是一份装订好的笔记复印件，封面上用钢笔写着“REITs投资笔记·藤原美咲”。字迹娟秀，纸张边缘已经泛黄了。
“我母亲记的。”他站在我旁边，声音很轻，“她做了十年REITs投资。这本笔记最后一页的日期，是她住院前一周。”
我翻开第一页。上面贴着几张剪报，是2000年代初日本刚推出J-REITs时的新闻。旁边写着一行小字：“新的收租方式。不用修马桶。”
我忍不住笑了一声。藤原树站在旁边，看着那行字，表情柔和了一些。
“她跟你一样，一开始什么都不懂。”他说，“但她学得很快。”
我把笔记合上，放进书包里。“我会看的。”
他点了点头，转身往门口走。走到一半忽然停下来，侧过头。
“对了。下周我父亲在家做饭，让你来。我母亲那本笔记的原件也在家里，你可以对着看。”
“你父亲做饭？”
“他退休之后学的。”藤原树推了推眼镜，“水平一般。但比外卖好。”
他走了。我站在图书馆门口，四月的晚风带着樱花味吹过来，暖洋洋的。书包里那本笔记沉甸甸的，比那五万日元的存折还要重一些。
回家的路上我一直在想一件事。藤原美咲，藤原树的母亲，做了十年REITs。她买了一栋又一栋楼，收了一年又一年的租金。然后她走了。那些楼还在，租金还在，分红还在。
也许这就是REITs和股票最大的区别。股票是一家公司，公司会倒，股票会变废纸。但一栋楼盖在那里，只要东京还有人上班、还有人住、还有人买东西，它就能收租。收来的租金按法律必须分给你。
楼不会跑。人走了，楼还在。
回到家我翻开那本笔记的第一页，在空白处写了自己的名字和日期。然后翻到藤原美咲记录的第一只REIT，仔细读了起来。
窗外樱花还在落。春天刚来。
