藤原美咲的笔记翻到第三十七页的时候，我看到了一段被红笔圈起来的话。
那页贴着一张剪报，是2008年雷曼兄弟破产后日本REITs市场的走势图。指数从高点跌了将近一半，很多REIT的价格腰斩再腰斩。剪报旁边写了一行字，字迹比前面的潦草一些，像是后来补上去的：“租金没跌，但价格跌了。为什么？”
答案写在下一页。藤原美咲用蓝色圆珠笔列了三条。第一条：REITs靠借钱买楼，借钱要付利息。金融危机之后银行收紧贷款，利息涨了，REITs的利润被吃掉一大块。第二条：大家都缺钱，不管什么资产都在卖，REITs也不例外。卖的人多了，价格就崩了。第三条：恐慌。市场上没人管你出租率是九成七还是九成八，先卖了再说。
我在那页笔记旁边停了好一会儿。这和我之前看的那些平稳走势完全不一样。燃气股和水电股在金融危机里虽然也跌，但跌幅远没有REITs这么惨烈。
第二天是周六，我带着笔记去找藤原树。他约的地方是他家附近的那个咖啡馆，下午两点，人不多。我推门进去的时候他已经坐在老位置了，面前一杯黑咖啡，旁边放着一台电脑。
“笔记看到哪了？”他问。
“第三十七页。零八年的那一段。”
他点了点头，好像早就料到我会停在那里。“有什么想法？”
“REITs的风险比我想象的大。”我在他对面坐下，“笔记里写的那三条，第一条和第二条我之前都想过，但第三条——恐慌——我之前没太在意。”
“正常。”他端起咖啡喝了一口，“你买的燃气股在零八年的跌幅是百分之十五。同期REITs指数的跌幅是百分之四十八。差了三个档次。”
“为什么差这么多？”
“杠杆。”他把电脑屏幕转过来，上面是一张对比图，“燃气公司的负债率大概是百分之四十，但它的收入是刚性的，不管经济好不好，大家都要烧气。REITs的负债率通常也是百分之四十左右，但它的收入对经济周期更敏感。经济不好，办公楼租不出去，商场客流量下降，酒店没人住。收入一波动，杠杆就把波动放大了。”
我想起藤原美咲笔记里那张剪报，指数从高点一路砸下来的那条曲线，又陡又深。
“如果你买的楼还在收租，租客没跑，租金没降，那价格跌就跌了。市场恐慌的时候，你唯一要做的事就是确认楼还在。”
我低头翻到笔记的最后几页：“价格回来了。租金还在。幸好没卖。”
旁边画了一个小小的笑脸。
“但是，”我把笔记合上，“如果楼出问题了呢？比如租客跑了，或者楼旧了租不出去？”
藤原树把电脑翻到另一页，上面列了一排数据，是一份物业运营报告的节选。“这就是产权类REITs和债券最本质的区别。债券到期还本，本金是确定的。REITs的底层资产是楼，楼会老、会旧、会过时。”
他指着屏幕上一行数字：“这只REIT持有的一栋办公楼，1989年建成，到今年已经三十五年了。去年出租率从百分之九十八掉到百分之八十九。为什么？因为同区域新盖了一栋更新的楼，租金差不多，设备更好，租户搬走了。”
“那怎么办？”
“翻新。或者卖掉。”他把电脑翻回来看我，“但翻新要花钱，卖掉可能亏本。管理团队的选择会直接影响你的分红。”
“所以选REIT的时候，不能只看出租率，还要看楼龄和翻新计划。”
“对。笔记第四十二页，专门列了一页清单，讲怎么看物业运营报告。你回去翻。”
我把笔记收进书包。咖啡馆的暖气嗡嗡响着，窗外四月的阳光照在路边的樱花树上，粉白色的花瓣被风吹得零零散散。
“还有一件事。”藤原树把咖啡杯放下，“REITs还有一种风险，比刚才说的那些都大。”
“什么？”
“管理人。”他推了推眼镜，“REITs的资产是交给一个外部管理公司运营的。如果管理公司为了赚管理费，不停地买楼、扩规模，不管买来的楼质量怎么样，你的分红就会被摊薄。或者管理公司跟关联方做交易，高价买关联方的楼，钱就从你的口袋里流到了别人口袋里。”
“怎么看这个？”
“看历史。”他说，“看管理公司过去五年买楼的价格，跟当时市场价对比。看他们卖楼的价格，跟买入价对比。看管理费占租金收入的比例。这些数据都在年报里。”
我从书包里掏出笔记本记了两条。他坐在对面看着我写，等我把笔放下，忽然说了一句：“你写字的样子像我妈。”
我抬头看他。他已经把目光移回电脑屏幕上了，手指在键盘上敲了两下。
“我母亲记笔记的时候，也喜欢在关键数字旁边画圈。你也是。”
我没说话。窗外的樱花被风卷起来一片，贴在玻璃上，又被吹走了。
他把电脑合上，站起来。“走吧。我父亲今天做饭，让你四点之前到。现在过去刚好。”
我站起来收拾东西。走到门口的时候他忽然停住，侧过头。
“对了。我母亲笔记里第四十二页那张清单，最后一条写的是什么，你记得吗？”
“我还没看到那里。”
“那你回去看。”他推开门，四月的风涌进来，“那一行她写的是，‘不要因为价格跌了就卖。要因为楼不行了才卖。’”
走出咖啡馆，樱花树在人行道两边排开，花瓣落了满地。我跟在藤原树后面半步远的位置，看着他后脑勺上被风吹乱的头发，忽然想问他一个问题。
“藤原。”
“嗯？”
“你母亲的那本笔记，为什么给我看？”
他脚步没停，但走慢了一点点。
“因为你在做她做过的事。”他说，“而且你做得比她稳。”
他加快脚步走到前面去了。我站在樱花树下，看着他走远的背影。书包里那本笔记压着肩膀，沉沉的，像一栋楼的重量。
